從低產茶園的狀況，可分為衰老茶園和未老先衰的茶園，具體講，要從茶園密度、茶樹生長勢、茶園土壤和水土保持幾個方面來分析。

一、建園基礎差

我國前些年發展的茶園，只注重數量，而忽視質量，如開墾翻土過淺，施用基肥不足，沒有修筑梯田，土壤基礎條件差，種植密度不夠等。

這樣的茶園水土流失嚴重，土層淺薄板結，通氣和保水性不良，水、氣、熱不能得到充分調節，土壤營養不足，肥力水平低，茶樹生長衰弱。

有的坡地茶園跑土、跑水、跑肥，茶樹根系裸露，吸收根少，影響地上部分的正常生長，茶葉產量低。

二、茶園管理水平低

管理不善也是茶園衰退的主要原因，有些茶園未按標準作定型修剪，施肥量不足，且施肥時間和分配比例不當。

生產茶園只顧采茶忽視投入，采摘過度，營養供應不足，減少葉層厚度，削弱再生能力。

這批茶園中耕除草不及時，植后多年未曾深翻改土，病蟲害預測和防治跟不上，影響茶樹正常生長，導致茶樹未老先衰，形成低產。

三、茶樹生長勢衰退

我國的低產茶園，大部分樹齡長，其生理機能呈現衰退現象，樹冠新梢因供給營養不順利，持嫩性差，易老化，骨架枝多呈灰白色，分枝纖細，育苗能力差，新芽節間短小，易成對夾葉。

這樣的茶園采摘期短，茶蓬面無用枝條密集，新生葉片稀疏，葉層薄。據調查，衰老的茶樹，葉層厚度只有10厘米左右。葉色黃而無光澤，光合作用差，生產量低。